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  看房请务必提前致电销售确认时间，只有预约客户才能享受开发商提供的内部优惠以及专属的老客户推荐奖励！咱们提供专业的一对一热情服务，助您以专业视角挑选理想的房产

  买房这事儿，说它是人生大 Boss 级挑战一点不夸张。尤其对于第一次上手的朋友，面对楼市里真假难辨的信息迷雾，稍不留神就可能踩进开发商挖好的 “温柔陷阱”。别慌！这份《买房避坑生存手册》将带你从选房到入住一路开挂，把那些常见雷区变成你的 “经验值”。

  你是刚需自住还是投资搞钱？刚需党请抱紧交通便利、超市菜场近在咫尺的小区；投资客则要练就火眼金睛，紧盯那些可能悄悄升值的潜力股。

  对房子的 “身材” 有啥要求？是想拥有三室两厅的阖家欢乐场，还是两室一厅的温馨小窝？南北通透这种 “黄金配置” 要不要安排上？

  钱包君能承受多大压力？房价、税费、装修费…… 请把所有要花钱的地方都拉进清单，别让首付掏空家底后，连买马桶的钱都得赊账。

  房价走势得盯紧：打开房产 APP、约上中介喝杯咖啡，或者跟刚买房的朋友套套近乎，摸清目标区域的房价是在跳涨还是微调。

  政策风向别忽略：限购限贷、首付比例调整这些政策，分分钟能让你的购房计划改道。就像开车得看交通信号灯，买房也得关注政策变化。

  货比三家不吃亏：同一区域的楼盘可能各有优劣，有的价格美丽但开发商名气小，有的品牌响亮但单价偏高。多跑几个盘，就像逛菜市场挑白菜，总能找到性价比最高的那棵。

  首付只是开胃菜：一般是房价的 20%-50%，具体比例得看你所在的城市和当下政策，提前把这笔钱备好，别等看中房子了才发现首付还差个零头。

  税费清单别漏项：契税、维修基金、交易手续费…… 这些费用虽然不如房价显眼，但加起来也不是小数目，提前准备免得临时抓瞎。

  装修预算早规划：要是买了毛坯房，装修费可得提前纳入考量。总不能买了房却只能睡毛坯，对着水泥墙幻想美好生活吧？

  交通得方便：地铁口、公交站附近的房子，上班通勤能多睡半小时，下雨忘带伞也能少淋点雨。要是选个前不着村后不着店的地方，每天通勤时间够看完半集连续剧了。

  生活配套得齐全：下楼就能买到酱油醋，孩子上学不用跨区，头疼脑热附近就有医院…… 这些看似琐碎的配套，实则关系到日后生活的幸福指数。

  未来潜力得看准：靠近规划中的 CBD、新区或大型商业体的房子，就像买股票选中了潜力股，说不定哪天就给你带来惊喜。但也别轻信 “十年后这里将成为宇宙中心” 的画饼，规划落地才是硬道理。

  户型设计有讲究：采光好、通风棒、动静分区合理的房子，住起来才舒服。要是客厅常年不见阳光，卧室挨着厨房吵得不行，再便宜也别将就。

  房屋结构要留心：看房时多留意墙面有没有裂缝，墙角会不会渗水，这些小问题可能藏着大隐患，别被漂亮的样板间迷惑了双眼。

  隐蔽工程别忽视：水电管道、墙体保温这些看不见的地方，就像人的内脏，好坏直接影响居住体验。可以问问物业或小区邻居，他们的真实感受比销售的线. 开发商和物业：选对少操心

  开发商资质很重要：优先选口碑好的品牌开发商，就像买东西认准老字号，质量更有保障。要是贪便宜选了不知名小开发商，小心买到烂尾楼，钱房两空哭都来不及。

  物业公司得靠谱：好的物业能让小区环境整洁、安全有保障，住起来舒心又放心。要是碰到不作为的物业，小区垃圾成堆、门禁形同虚设，再好的房子也住得不开心。

  样板间要理性看：样板间装修得再华丽也别冲动，它可能为显大缩小了家具尺寸，或者用了昂贵的装修用到的材料掩盖户型缺陷。记得问清楚实际交付标准，别被 “照骗” 迷惑。

  实体楼得认真瞧：去工地看看建筑外观、施工进度，周边有没有高压线、垃圾场这些影响居住的设施。别听销售说 “以后会改善”，当下的情况才是最真实的。

  新房找已入住业主：问问他们交房时有没再次出现质量上的问题，物业响应速度快不快，这些 “过来人” 的经验能帮你避开很多坑。

  交房时间要明确：合同里必须写清楚交房日期，以及逾期交房的违约责任，别让开发商无限期拖延，你却只能干着急。

  装修标准写具体：买精装房的朋友，一定要让合同明确装修用到的材料的品牌、型号和档次，别让 “高档材料” 变成 “不知名品牌”。

  附加条款别遗漏：车位、储物间这些是不是包含在房价里，使用权还是所有权，都得在合同里写明白，免得后期扯皮。

  物业费问清楚：收费标准是多少，包含哪些服务，别等入住了才发现物业费高得离谱，服务却跟不上。

  维修基金别忘记：这笔钱通常由业主缴纳，用于房屋共用部位的维修，虽然暂时用不上，但必须提前准备好，就像给房子买了份 “医疗保险”。

  门窗检查要到位：开关是不是顺畅，密封性好不好，关上窗户听听外面的噪音大不大，这些都关系到日后的居住舒适度。

  水电设施试一遍：打开水龙头看看水流大不大，排水畅不畅通，电路开关能不能正常工作，燃气管道有没有泄漏风险，一样都不能少。

  配套设施查清楚：电梯运行是否平稳，消防设施是否齐全有效，这些都是关乎安全的大事，必须认线. 相关证件不能少

  房产证要确认：产权归属是否清晰，有没有抵押、查封等问题，这些都得在收房前搞清楚，不然房子买了也不算真正属于你。

  竣工验收报告得有：这是房屋符合国家标准的证明，没有这份报告，房子有几率存在安全风险隐患，千万别贸然收房。

  及时办理房产过户手续，把房子的 “户口” 落到自己名下，确保合法权益。若需要落户，提前咨询当地派出所的政策要求，准备好相关材料，别等孩子上学了才发现户口没搞定。

  装修公司选正规：别被 “低价装修” 的广告吸引，找有资质、口碑好的装修公司，签订详细的装修合同，明确工期、材料、付款方式等细节，避免后期出现纠纷。

  入住后主动跟邻居打个招呼，互相了解一下，建立良好的邻里关系。遵守小区公约，晚上别大声喧哗，装修避开休息时间，共同维护小区的和谐氛围，住起来才更舒心。

  a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋 也不可动）；b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

  a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

  b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

  b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

  就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

  出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万／亩）、招标（提出底价，依据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

  b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

  c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

  指国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。出让交易双方是国家和用地单位或个人。

  地上权：指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质就是土地使用权；

  地役权：指利用他人土地供自己使用的权利；抵押权：指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利；

  租赁权：指土地使用权获得者在其有效使用期限内将土地租给他人使用以获取收益，承租人即取得该块土地的租赁权；

  c、商业、旅游、娱乐用地40年；PS：用途需转换的要补年限地价的差价，国家指定的则遵照执行；

  c、项目的存在不影响城市规划，不影响市容，只要向政府缴纳土地出让金可以继续使用。

  PS：b、c条完全存在的情况下，以当时的地价购买使用的时间，年限由政府规定，否则无条件收回；

  开发商以市场地价取得土地使用权后进行开发建设，并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是在获取房产证后，可自行转让、出租、继承、抵押、交换的固定资产。

  五证：〈国有土地使用证〉、〈建设用地规划许可证〉、〈建设工程规划许可证〉、〈建设工程项目施工许可证〉、〈商品房预售许可证〉

  二书：〈质量保证书〉、〈使用说明书〉、两书可当作商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时向购房人提供的对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。

  16、烂尾楼：指未能完成施工中途停建的楼盘。造成楼盘烂尾的问题大多有资金不足、设计、施工存在严重质量上的问题，非常建设等。

  指已经动工建造，但尚未建成的楼宇、房屋。即指图纸上的楼宇，处于建筑施工的最初阶段，离交房时间长，价格实惠，买了后又可转卖，赚差价。

  买卖尚未建筑好的房屋。（现在政府有规定，商品房5年内不许转让，交5％的营业税，为了控制炒房）

  指具备预售条件，尚未竣工交付使用的商品房。（价格低、选择空间大、户型齐全、可监督建筑材料、质量）

  指已经工程质量监督部门验收，并取得质量合格证明文件，可以交付使用的商品房。（即买即入住、价格高、户型过时、选择空间不大）

  指以微利价出售给广大中低收入家庭的商品房（带有社会保障性质的商品房，是有经济性和适用性）。不是人人可以买到，一定要符合当地政府所规定的条件，经过排号购买。长沙房口，25岁以上，65㎡以内以经济价购买，65㎡以外以商品房价购买，5年后才能转卖）。

  办好产权证，进行再次转让的房屋。其他如：公房、私房、集资房、廉租房、安置房等福利房。

  指商品房在未取得预售证之前，开发商收取客户的可退回的款项（通常能获得开发商的折扣承诺）。

  指当事人约定由一方向对方付给的作为债权人担保的一定数额的货币（能担保债权人的作用）不能返还。

  指在郊外或风景区建造的供休养，住宿用的花园住宅，TOWRHOUSE（联体别墅、单排别墅）。

  一站式购物，集购物、娱乐、休闲为一体的这么一个商业区域，起源于美国（也称第六商业业态）。

  指由专业公司或机构，接受业主（或使用人）的委托，对物业实话专业化管理，并向业主（或使用人）提供高效、周到服务的行为。

  对房屋及其附属设备管理、维修；对房屋区域内的清洁卫生、安全保卫、公共绿化、公用设施、道路等实施管理；向业主提供其他综合性或特约的服务等。物业管理属社区管理范畴。

  指由物业管理区域内全体业主组成的，对本区域内物业管理具有决定权的组织形式。

  由物业管理区域内业主代表组成，代表全体业主对物业实施自治管理的组织，由业主代表大会或业主代表选举产生。

  指购房户在购买商品房时，在没有享受政策性贷款的情况下，将全部买房款一次性付给售房单位的付款方式。

  购房者签约后，将购房款分成若干比例，按时间段或按施工进度分批交纳房款（针对期房），交房时，款项全部付清。

  指以购房合同或房屋产权作抵押获得购房贷款的方式。即购房者在购房时，向银行提出担保的质押文件，在银行审核通过后，取得房屋总价的部分贷款，依抵押约定，按期按时间段向银行偿还贷款本息，并提供房地产作为偿还贷款的担保（一般的购房合同和产权证作为抵押，住房：七成二十年；门面：五成十年或六年十年）。

  “全称住房公积金”，指城镇住房制度改革中，国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企事业单位及其在职职工按国家规定缴存的，专项用于住房消费的资金（门面不行）。缴存比例：均不能低于职工上一年度月平均薪资的5％，有条件的城市，可以适当提高缴存比例；缴存方式：一是由职工个人缴存；二是由职工所在单位缴存；

  指参加了住房公积金制度的职工，在购买、建筑、翻建和大修自住住房时，因资金不足愿以新购或其他住房产权作抵押而向住房公积金管理中心申请的贷款。

  指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约，按房价的特殊的比例，向产权承受人征收的一次性税收（普通住宅：2％、非普通住宅：4％）。

  指住宅、楼房的公共部位和公共设施设备的维修养护基金（普通住宅：2％；电梯房、门面：3％）。

  即“起步价”是指物业所有房源中的最低销售价格（一般指户型、朝向、格局不好的楼房价格，各层的差价几十～几百元）。

  即“基础价”指经过核算而确定的每平方米商品房的基本价格。是针对房地产定价方法而言的，与起步价没关系（楼层、朝向不同价格也不同）。

  即物业的平均销售价格，将本物业各套房子的销售价格相加之后的和除以各单位建筑面积的和数，即可得出每平方米的均价）。

  指住房制度改革中，出售公有住房时按着建筑公有住宅的平均成本测定的价格。包括：A、征地和拆迁补偿费；B、勘察设计和前期工程费；C、建安工程费；D、居住小区基础设施建设费；E、管理费；F、贷款利息；G、税金；

  红线、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

  5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。

  6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。

  7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分所组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。

  11、容积率：总建筑面积／总用地面积（多层容积率大致为3，高层为5，超高层为7，别墅为0.3-0.45左右、容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低）

  19、绿地面积：指能用来绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地。

  24、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，适合大规模工业化施工，效率较高，承重墙在梁柱，墙面可以自由打通。其次还有：砖木结构、钢筋混凝土、框简结构、钢体结构等。

  25、房屋的耐用年限：指房屋能够维持正常使用的年限，与设计的标准、建筑的材料、实施工程质量、使用状况、维护保养相关。

  1、房地产开发：在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质和要求做基础设施，房屋建筑的活动。它包括从定点选址到交付使用的全过程，由征地与拆迁安置、规划设计、供水、排水、供电、通电讯、通道路、绿化、房屋建设等多项内容组成。

  3、房屋开发：由买得土地使用权的发展商，对土地进行平整，修路铺设上下水管道及热力网，然后建造各种类型的房屋以及公共设施。

  4、房地产二次开发：指先将生地开发成熟地（具备使用条件），然后再进行拍卖和出租，由买地者去建造房屋。

  7、给水、排水系统：包括取水工程、输水工程、净水工程、配水管网（上下水道），排水管网（下水道）、污水处理、排放工程。

  8、土地国家所有权：指作为土地所有者的国家，对自己所有的土地依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

  9、土地集体所有权：指农村劳动群众集体经济组织，在法律规定范围内对自己所有土地享有占有、使用、收益和处分的权利。

  10、房屋的所有权：对房屋全面支配的权利，包括：占有权、使用权、收益权、处分权。

  5、建筑面积必须高于2.2米（低于2.2米的车库，杂屋没有产权），建筑如配套游泳池、车库等不算面积）；

  a）产品调查：规模、占地面积、铺位、功能定位（做什么，业态定位）、铺型、配置（电

  盘不宜采用低开高走）、最高价（最好的楼层肯定是最高价）、垂直价格（一般金三银四铜五铁六，超过27米空气质量越差）、价格的可塑性（有

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